Но в последнее время резкий рост цен может сделать домовладение невозможным — или падение цен может заманить домовладельцев в ловушку так называемой «перевернутой» ипотечной ссуды, когда долг затмевает падающую стоимость дома.
«Чтобы определить правильную цену дома, людям необходимо делать долгосрочные прогнозы многих неопределенных экономических переменных, таких как процентная ставка», — сказал Шу Ву, доцент экономики Канзасского университета. "Эти прогнозы могут быть субъективными и подвержены большим ошибкам, когда люди становятся слишком оптимистичными или слишком пессимистичными в отношении будущего."
Согласно новому исследованию, которое Ву и соавторы Джозеф Фэирчайлд из Bank of America и Джун Ма из Университета Алабамы должны опубликовать в Journal of Money Credit and Banking, готовность потребителей бросить кости на таком рынке в значительной степени является триггером. колебания цен на жилье.
«Мы считаем, что отношение людей к риску играет наиболее важную роль в повышении цен на жилье как на национальном, так и на местном уровнях рынка», — сказал Ву. "Люди спекулируют на рынке жилья так же, как и на любых других рынках активов. Люди покупают дома не потому, что им нужно место для жизни, а потому, что они хотят или верят, что смогут продать недвижимость с прибылью в ближайшем будущем."
Исследователи использовали динамическую факторную модель, чтобы свести соотношение цены и ренты на 23 основных рынках жилья к национальному фактору и независимым местным факторам, а затем связали их с фундаментальными экономическими показателями рынков жилья в Соединенном Королевстве.S.
Таким образом, они стремились отделить национальные факторы, влияющие на цены на жилье, от местных факторов, отличных от национального рынка жилья.
На национальном уровне Ву и его коллеги обнаружили три фактора, которые больше всего повлияли на цену домов.
«Основными драйверами являются процентная ставка, арендная плата и готовность людей идти на риск», — сказал Ву. "Мы обнаружили, что колебания последнего фактора являются причиной большей части волатильности на рынке жилья по всей стране."
Точно так же на местных рынках жилья энтузиазм потребителей рисковать перед лицом неопределенности был доминирующим фактором, влияющим на цены. «Мы находим аналогичный результат на местном рынке, то есть изменения в готовности людей брать на себя риски оказывают наибольшее влияние на цены на жилье», — сказал он.
Другие результаты исследования показали, что влияние местных цен снизилось, особенно с 1999 г. Но на национальном уровне более низкие процентные ставки привели к росту цен на жилье и нестабильности цен. Причина увеличения волатильности связана с чрезмерной реакцией потенциальных домовладельцев на низкие процентные ставки и неправильным толкованием этих ставок относительно инфляции.
Эффект известен как «денежная иллюзия» в инвестиционных моделях и также проявляется в домовладении.
«Денежная иллюзия» означает, что люди не осознают влияние инфляции и поэтому делают неверные прогнозы будущих экономических переменных, таких как процентная ставка », — сказал Ву.
Основываясь на своем исследовании, экономист полагает, что национальные факторы стали более важными в изменении цен на жилье сегодня.
Он считает, что потенциальным покупателям следует ожидать большей волатильности цен на жилье в будущем и принимать решения о покупке, основываясь на долгосрочных потребностях, а не на необоснованном страхе или неустойчивом оптимизме.
"Для многих домохозяйств в U.S., дом, в котором они живут, также является их крупнейшим сберегательным счетом ", — сказал Ву. "Изменения цен на жилье имеют прямое влияние на их личное благосостояние."