В своем исследовании «Эндогенная джентрификация и динамика цен на жилье», опубликованном в прошлом году в Journal of Public Economics, Герриери и Херст вместе с Дэниелом Хартли из Федерального резервного банка Кливленда объясняют, что, когда они начали свое исследование, они предполагали, что во время экономического бума самые модные и желанные районы получат наибольший прирост цен. Но после изучения данных, собранных в 29 мегаполисах, команда с удивлением обнаружила, что относительно недорогие дома иногда дорожают быстрее, чем дома в дорогих кварталах.
«Мы обнаружили, что еще в 1980-х годах в бедных кварталах, граничащих с кварталами высших слоев общества, цены на жилье выросли на семь процентов выше, чем в других бедных кварталах, расположенных дальше от богатых», — пояснил Гуэрриери. «Эти улучшенные районы также испытали более резкий рост доходов и образования, чем другие бедные районы».Например, с 2000 по 2006 год в Гарлеме исследователи обнаружили, что дома в изначально недорогих районах дорожали почти вдвое дороже, чем дома в более дорогих районах, таких как соседний Верхний Вест-Сайд. Точно так же, хотя цены быстро росли в престижном районе Чикаго Линкольн-парк в тот же период, они не выросли так сильно, как в соседнем Уикер-парке, бывшем убежище для обедневших художников.
Поскольку резкий рост цен в этих районах изначально удивил исследователей, они углубились, чтобы найти причины. Они приходят к выводу, что по мере роста спроса на жилье люди, которые преуспевают, хотят жить в местах с низким уровнем преступности, безопасным общественным транспортом и хорошими государственными школами — удобствами, которые приходят в богатые районы.
Но хотя многие не могут позволить себе эти элитные районы, они могут позволить себе соседние районы, которые разделяют некоторые из этих преимуществ. По мере того, как эти новые жители переезжают в соседние кварталы, цены на жилье начинают расти, ветхие дома и здания видоизменяются или сносятся, а район становится более богатым.
«Теперь ясно, что чем больше жилищный бум, тем больше домов в бедных кварталах ценится по сравнению с богатыми», — сказал Херст. «Мы обнаружили одну интересную модель джентрификации, но эти данные могут предоставить другие модели, которые стоит изучить».